住宅を購入するときは、ほとんどの人が住宅ローンを組むことになると思いますが、住宅ローンは一度手続きをすればOK！ではなく、複数回にわたって審査や書類を提出する必要があります。
本記事では、住宅ローンの手続きの流れや必要書類について解説します。スムーズに契約を進めるためにも、あらかじめ大まかな流れを掴んでおくようにしましょう。
1. 住宅ローンの手続きの流れ8ステップ
マイホームを購入する中で、住宅ローンは契約するタイミングがあります。住宅ローンでは「本当に返済能力があるのかどうか」を2段階にわたって詳しく審査することになります。
住宅ローンには「事前審査」と「本審査」の2段階あり、それぞれで審査に通る必要があります。
以下の表は住宅ローン手続きの一般的な流れです。ここではどの段階で契約を申し込むのか、契約時の審査から融資の実行まで流れを紹介していきますね。
①購入したい物件を探す
そもそも住宅ローンとは住宅の購入時に利用するものなので、まずは購入する物件を探さないといけません。
マイホームの購入は金額が大きいので、購入金額の上限はおおよそ年収の5倍が目安で、この上限内で物件を探すことが大切です。
フラット35をはじめとする金融機関のサイトではいくつか情報を入力することでローンのシミュレーションができるので、ローンを組んで購入できる予算を設定することで物件の選択肢を絞り込むことができ、より効率的に物件探しができますよ。
②住宅ローンを組む金融機関を探す
住宅を購入するときは、物件の仲介をしてもらう不動産会社が提携している住宅ローンを利用する方法とご自身で申し込むローンを探して利用する2つの方法があります。
提携ローンは借入金利が優遇されたり手続きや審査が早かったりとメリットが多いですが、あまり選択肢がない点がデメリットです。
もう1つは自身で利用したい金融機関を探すことです。住宅ローンを取り扱う銀行は、都市銀行以外に信用金庫やネット銀行などがあり自分で条件のいい金融機関を選択できるのがメリット。
デメリットとしては、それぞれの金融機関の条件を調べたりする手間がかかってしまうことや金利の優遇が提携ローンよりあまりしてもらえないというデメリットがあります。
③必要な書類を揃える
利用したい金融機関が決まったら、申込に必要な書類を用意しましょう。審査は1回だけではなく、仮審査と本審査の2回あります。各審査で用意する書類が異なるため、以下の表を参考に準備しておきましょう。
④金融機関の事前審査を受ける
事前審査とは本審査の前にされる審査です。事前審査では年収や自己資金の割合、職場の勤続年数などが見られて返済能力があるのか判断されます。
ここを通過しないと物件の売買契約手続きに進むことはできません。
提携ローンを利用するときは不動産会社の店舗や金融機関で手続きを行ってくれます。
自分で行う場合には、探したローンを利用するときはインターネットや郵送、金融機関の店舗で手続きを行う必要があります。
住宅ローンの事前審査にかかる日数は金融機関によって異なりますが、1週間程度が目安です。
この時点で審査が下りない場合は、状況に応じて、金融機関を変えて審査を受けなおす、借入額を減らす、購入物件を変更する、購入を中止するなど、別の選択肢を考えないといけません。
⑤住宅売買契約をする
事前審査の結果、住宅ローンが借りられる見込みがあると判断されて通過すると、購入希望の物件の売買契約をすることができます。
ここで注意が必要で、契約を結ぶと、原則として内容変更はできません。
売買契約では宅地建物取引士から重要事項の説明を受け、契約書に目を通してサインもします。サインをした後に契約内容の変更を申し出ると、規約違反に該当して変更にお金がかかることもあるので注意が必要です。
僕の場合は、家の配置で少しハウスメーカーと意見の食い違いが出て大変でした。
このときに、間取り、家の配置、部屋の設備、オプションなどもしっかりと間違いがないかをしっかりと確認してから契約をすることが大事です。
売買契約を結ぶ際には、購入価格の一部を手付金として先に支払います。これは契約後の債務費不履行を防ぐための意味付けもあり、もし契約破棄をした場合には手付金は戻ってこないため注意しなければなりません。
僕の場合は、タマホームで20万円の手付金を支払いました。
⑥住宅ローンの本審査を申し込む
事前審査が通過して、売買契約を結んだあとに本審査の申し込みを行います。
特に契約から引き渡しまでの期間が短い建て売りの場合は、本審査の申し込みをよりタイトなスケジュールで行わないといけません。
僕の場合は、売買契約を結んだあとにすぐに本審査をハウスメーカー側からしたいと申し出がありました。
この時に、事前審査の段階で複数申し込みをしておいて、本審査も通しておけば融資実行の日が近くなった時に金利が一番低い銀行から借りられるので複数の本審査の申し込みがオススメです。
本審査では、住民票など役所で取得すると費用がかかり複数申し込みをするとその分のお金もかかってしまいます。
だけど、金利が一番低いところで借りることができれば長い目で見ればお得になるので、ここはお金がかかっても複数申し込みをしておくのがいいと思います。
⑦住宅ローンの契約をする
本審査を通過できたら、いよいよ住宅ローンを契約することになります。の住宅ローンの契約の正式名称は、金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約といいます。
住宅ローンの契約は平日に行われることが一般的です。金融機関の窓口で手続きをする場合と、不動産会社の店舗に担当者が訪問して手続きをすることもあります。どちらにしても、土日休みの人は会社を休む必要があるため注意しましょう。
金融機関と物件購入者同士でのやり取りになるため、不動産会社などは一切関与しません。そのため契約時に間違いがないように、事前に金融機関に確認しておきましょう。特に確認しておくべき内容は以下の3点です。
- 金利の設定に間違いがないか
- 借入年数に誤りはないか
- 借入総額に間違いはないか
ほかにも、住宅ローンの契約の際には、土地と建物を担保として設定するための抵当権の契約も行います。
⑧融資実行と引き渡し
ローン契約も締結した後は、引き渡し日を待って最後の手続きを完了させます。
融資金が入金された口座から売主に残代金を振り込むため、引き渡しは司法書士同席のもと融資を受けた金融機関で行われることが一般的です。当日の流れは以下の通りです。
・各種契約内容の確認後、サインをする
・残金や手数料を各支払先へ振り込みをする
・登記に必要な書類を売主から買主へ
・司法書士が所有権移転登記のために法務局へ
・物件所有者が買主へ移行
・不動産会社より買主へ物件の引渡しが完了
登記手続きは司法書士に代行してもらい、登記が完了した時点で購入不動産の引き渡しが完了です。
👇下記の記事に、より詳しい住宅購入の流れと期間を紹介しています！
2. 住宅ローンの手続きに必要な書類
住宅ローン契約の際には書類を求められるタイミングが3回あります。提出書類は申込状況によって違うので、以下の内容を参考にしつつ実際に指定された書類を用意しましょう。
①住宅ローンの事前審査に必要な書類
住宅ローンの事前審査で必要書類は金融機関によって違うので、住宅ローンを申込む予定の金融機関に必ず確認するようにしましょう。以下の表は一般的に住宅ローンの仮審査で必要となる書類です。
自営業者は過去3年分の確定申告書が必要となるケースが多いので注意が必要です。提出できるように、あらかじめ用意しておきましょう。
②住宅ローンの本審査に必要な書類
本審査ではより詳細な審査をするため、書類も多くなります。事前審査で提出した書類に加えて、より詳しい情報を提出することになります。本審査で必要な書類は以下のとおりです。
本審査で必要な書類も各金融機関や契約内容によって異なるので注意してください。必ず金融機関に確認しましょう。
③住宅ローンの契約時に必要な書類
全ての審査が終わると、「金銭消費貸借契約」を金融機関と締結します。この契約が締結されると、その後に融資が実行されます。
金銭消費貸借契約の際に必要となる書類は以下の通りです。
住宅ローンの手続きにはさまざまな書類が必要なので、いろいろと用意するのは大変です。分からないことは金融機関の担当者に相談しましょう。
3. 住宅ローンの手続きにかかる諸費用
住宅ローンの手続きをするときは、諸費用と呼ばれるお金がかかります。諸費用の金額は物件によって違いますが、中古物件で物件購入費の6～10％、新築物件で3～7％程度が相場だとされています。
ここでは、そのかかる費用の代表的な項目を紹介します。
①融資手数料
融資手数料とは、保険会社や金融機関に支払う事務手数料のことです。
融資手数料に借入額にかかわらず手数料が一律になっている「定額型」と「融資額の2％」のように借入額に応じて手数料が決まる「定率型」の2つがあります。
「定額型」では一般的に3〜5万円程度、「定率型」では融資額の2％など金融機関によって支払額が変わってきます。
②印紙税
印紙税は、契約金額に応じて税額が決まります。例えば、融資額1000万円以上5000万円以下の場合の金額は2万円程度です。
収入印紙を郵便局などで購入し契約書に貼りつけて消印を押します。
住宅ローン契約のタイミングで支払う必要があるためあらかじめ用意しておきましょう。
③ローン保証料
ローン保証料は、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、契約者に代わって保証会社から金融機関に返済してもらう保証を受けるために支払う費用です。
金額は返済期間と借入額によって変わってきます。この保証料は借り入れの際に一括支払う「一括前払い方式」と、返済中の金利に上乗せして毎月支払う「金利上乗せ方式」の2つがあります。
一括払いでは、35年返済の場合は1000万円当たり20万円程度です。
ただし、保証会社による返済後においても金融機関から保証会社へ変わっただけで返済義務はなくならないため注意が必要です。
④登記手数料
抵当権を登記する際に、登録免許税と司法書士に対する手数料が必要になります。
登録免許税は融資額の0.1％〜0.4％程度で、司法書士に対する手数料は、5万円～10万円程度かかってきます。
⑤火災・地震保険料
住宅ローンを契約する際に、火災保険や地震保険への加入を求められるケースがあります。
火災保険は、はっきりとした相場がなくて、保証の充実度や契約年数によって2～10万円と金額が変わってきます。
地震保険も同じく、住む地域や建物の構造、築年数、契約期間などにより割引率などの条件で金額が変わります。
4. 住宅ローンの契約書の種類
ここでは、住宅ローンの契約書の種類について詳しく解説していきます。
住宅ローンを組む際に、かなり専門用語が多いので混乱することがあります。
この機会に住宅ローン契約の意味やローン契約の際に金融機関が行う手続きについて、少し勉強しておきましょう。
①金銭消費貸借契約書
金銭消費貸借契約書は「金消」と略されることが多いです。
「金消」の確認は金融機関の担当者が同席して、説明しながら手続きを進めて借主の同意を得たうえで、署名・捺印して契約が成立します。
契約時の確認内容は、借入金額、金利とそのタイプ（固定か変動か）、返済期日や返済期間、滞納が発生した場合の対応などについての再確認です。
「金消」契約時と同時に、火災保険の加入を求められるケースがあり、契約が必須な場合がほとんどです。
火災保険への加入を求められる主な理由としては、購入した物件が万一火事にあった場合に、優先して金融機関が保険金を受け取る仕組みを取れるためです。
②抵当権設定契約書
抵当権とは、金消契約で取り決めた返済が行われなかったり、金融機関が返済は難しいと判断したりした場合に、金融機関が所定の手続きを行い、担保にしたマイホームを競売にかけて債権を回収できるという民法に定められた権利です。
ですが、返済が滞ることがなければそのような心配もないので、借りる前に滞ることがないようにしっかりと資金計画を立てたうえで住宅ローンを組むようにしましょう。
③保証委託契約書
住宅ローン返済中に、借主が死亡したり重度の障害などになったりして、返済ができなくなった場合の保険として団体信用生命保険があります。
これは「団信」と略されて呼ばれています。
「金消」契約と同時に、自動的に加入を求められるケースがおおくて、住宅ローン商品にはこの「団信」がセットになっているものが多くあります。
ただし、もともと持病がある人は加入できないケースもあります。
この「団信」に入っておくことで万一のことがあった場合に、住宅ローンの残債が金融機関へ一括で支払われ、返済の必要がなくなるものです。
5. 筆者の住宅ローンを公開
ここでは、筆者のリアルな借入・返済・諸費用の一覧を公開していきます。
これから、住宅ローンを組もうとしている方の参考にしてもらえたらうれしいです。
住宅ローンの内訳
筆者のリアルな借入・返済・諸費用の一覧は以下の通りにまとめました。
僕の場合は、JAバンクで借入をして全期間固定を選択しました。
JA住宅ローンの「スペシャルセレクト」という期間限定の住宅ローンの中の長期固定金利型を選びました。
当初10年間は0.60％、11年目以降は1.60％の金利でした。
この金利に加えて、9大疾病付きの+0.35％が基本の金利に上乗せされています。
JAバンクのスペシャルセレクトのいいところは、金利が事前審査から6か月間金利が変わらないのがとても良くて、この時は金利がものすごく上がってきている時期だったので助かりました。
6.まとめ
今回は、住宅ローンを申し込む際に必要な書類や流れ、選び方を解説しました。
住宅ローン契約締結から引渡しまで、事前に流れを把握して契約時に必要になる保険の加入など、それぞれにかかる費用について把握しておくとスムーズに進みますよ。
資金計画は念入りに立てて、無理のないプランで住宅ローンを組み、新居の購入を成功させましょう。
